De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van versnelde herschikking. Tussen de geleidelijke verbodskalender voor thermisch onrendabele woningen, de toenemende verplichtingen voor professionals en de regelgevende aanpassingen voor kortetermijnverhuur, evolueren de tools en diensten die beschikbaar zijn voor vastgoedprojectdragers snel. Het is een feitelijke blik nodig om te onderscheiden wat er werkelijk verandert en wat commerciële praat is.
DPE en verhuurverboden: wat de vastgoedstrategie in 2026 concreet verandert
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig document dat bij een transactie wordt overhandigd. Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een label G niet meer worden aangeboden voor verhuur bij een nieuw huurcontract, een verlenging of een stilzwijgende verlenging. Woningen met een label F volgen in 2028, en die met label E in 2034.
Deze kalender verandert het verhuurbeheer. Een verhuurder die een woning met label F bezit, moet anticiperen op energierenovaties of zijn marketingstrategie herzien, anders loopt hij het risico een onbruikbare woning op middellange termijn te hebben.
De hervorming van de berekeningsmethode van de DPE, met name voor woningen die elektrisch worden verwarmd, heeft geleid tot herclassificaties. Sommige panden die voorheen als F of G waren geclassificeerd, hebben na herberekening een betere score gekregen, wat nieuwe mogelijkheden voor commercialisering of herverhuur opent.
Dit herclassificatie-effect is nog weinig gedocumenteerd in algemene gidsen. Door de nieuwigheden van Services Immo te volgen, kan men zien hoe deze regelgevende evoluties de prioriteiten van zowel kopers als verhuurders herdefiniëren.
Energie-audit en vastgoedtaxatie: twee diensten die nu met elkaar verbonden zijn
De waarneembare trend onder vastgoedprofessionals is om de klassieke taxatie van een pand te koppelen aan een grondige energie-audit. Alleen een taxatie is niet meer voldoende om een realistische marktprijs vast te stellen: de energieklasse beïnvloedt direct de marktwaarde en het verhuurpotentieel van een woning.
Een pand met label D dat een goed verbeterpotentieel naar label C heeft, wordt niet op dezelfde manier verhandeld als een pand met label E zonder redelijke vooruitgangsmarge. De bureaus en platforms die deze dubbele lezing (marktwaarde en energiepad) integreren, bieden een completere service dan alleen een prijsrange.
Deze aanpak is ongelijkmatig uitgerold in de praktijk. De reacties verschillen afhankelijk van de geografische gebieden en de grootte van de vastgoedstructuren. Stadsbureaus hebben vaak partnerschappen met diagnostici, terwijl in landelijke gebieden de toegang tot deze gecombineerde diensten meer onzeker is.
Wat de combinatie van taxatie en audit verandert voor een aankoopproject
Voor een koper stelt het gelijktijdig beschikken over de taxatie en de audit hen in staat om de werkelijke kosten van een aankoop, inclusief energierenovaties, te berekenen. Dit verandert de rendabiliteitsberekening van een verhuurinvestering en de onderhandeling over de verkoopprijs.
- Een woning met label F met een renovatie-offerte naar label D biedt een concreet argument om de prijs naar beneden te onderhandelen, bovenop het simpele gevoel
- De audit identificeert de prioritaire renovatiewerkzaamheden (isolatie van de zolder, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) en hun impact op de energieherclassificatie
- De koppeling maakt het mogelijk om de beschikbare financiële steun te anticiperen, die direct afhankelijk is van de beoogde energiewinst
Compliance van vastgoedprofessionals: een terrein in beweging
De verplichtingen voor vastgoedprofessionals zijn de afgelopen jaren versterkt, met name op het gebied van de strijd tegen witwassen. De gegevens gepubliceerd door Tracfin in 2025 wijzen de vastgoedsector aan als een significante vector voor twijfelachtige kapitaalbronnen.
Vastgoedbureaus zijn verplicht tot versterkte waakzaamheid over de identiteit van hun klanten en de herkomst van de fondsen. Dit regelgevend kader is niet nieuw, maar de toepassing ervan wordt strenger. Voor een particulier betekent dit meer verzoeken om bewijsstukken tijdens een transactie, en soms langere wachttijden.
Voor online vastgoedserviceplatforms is de vraag naar compliance anders. De verificatie van de professionele kaart en de financiële garanties van de tussenpersonen wordt een selectiecriterium voor goed geïnformeerde gebruikers. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat alle platforms hetzelfde niveau van controle toepassen.
Kortetermijnverhuur en DPE: een grijs gebied dat zich sluit
De vraag naar de toepassing van de DPE op kortetermijnverhuur (zoals toeristisch meubilair) heeft lange tijd een blinde vlek in de regelgeving gevormd. De recente wetgevende evoluties hebben de energieverplichtingen voor seizoensverhuur geleidelijk in lijn gebracht met die van klassieke verhuur.
Voor een investeerder die overweegt een pand van lange termijn verhuur naar kortetermijnverhuur te verschuiven om de verboden gerelateerd aan de DPE te ontlopen, wordt deze ontwijkingsstrategie riskant. De geleidelijke afstemming van de regels vermindert de speelruimte voor eigenaren van thermisch onrendabele woningen.
Professionals die ondersteuning bieden in dit segment moeten deze regelgevende convergentie in hun adviezen integreren. Een relevante vastgoedservice in 2026 beperkt zich niet tot het publiceren van een advertentie: het anticipeert op de komende beperkingen en past de strategie van de eigenaar dienovereenkomstig aan.
Kiezen voor een vastgoedservice die bij het project past: de concrete criteria
Geconfronteerd met de toenemende hoeveelheid aanbiedingen (traditionele bureaus, neo-bureaus, online platforms, tussenpersonen), is de keuze voor een tussenpersoon gebaseerd op verifieerbare criteria in plaats van op marketingbeloftes.
- De capaciteit om een taxatie te bieden die de energieaspecten van het pand integreert, en niet alleen de vierkante meterprijzen van de buurt
- Transparantie over de vergoedingen en hun berekeningswijze, verplicht door de regelgeving maar in de praktijk ongelijk nageleefd
- Regelmatige actualisatie van de regelgevende informatie die aan klanten wordt verstrekt, met name over de DPE-kalender en de renovatiesteun
- Verificatie van de professionele garanties (T-kaart, aansprakelijkheidsverzekering, financiële garantie) toegankelijk vóór enige verplichting
De vastgoedmarkt van 2026 straft onnauwkeurigheden. Een project voor aankoop, verkoop of verhuurinvestering dat de energie- of regelgevingsbeperkingen negeert, begint met een meetbare handicap, hetzij in termen van prijs, tijd om te commercialiseren of verhuurrendabiliteit. De diensten die deze beperkingen documenteren en integreren in hun begeleiding onderscheiden zich van diegenen die zich beperken tot het samenbrengen van vraag en aanbod.
